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珠三角廠房市場解盤
 

      從廣州開車經過東莞到深圳的高速路上,你會看到一道新的“風景線”。隨處可見廠房轉讓、廠房招租的廣告橫幅。記者近日走訪發現,珠三角廠房空置率仍處于歷史高位,不過伴隨著高空置率,工業地產價格不降反升。工業地產中介的成交數據顯示,從2010年底到現在,珠三角城市的一些廠房租金上升了50%,個別地方甚至翻了一倍。
    東莞:政府做媒嫁廠房

    廠房空置率被認為是判斷東莞經濟走勢的標志性指標之一。公開資料顯示,上世紀80年代,數量龐大的外企擁入東莞,政府一時間無法提供足夠多的廠房,在市場力量的推動下,民間資本參與進來,建設了大量廠房,順應了東莞制造業發展的需求。但在2008年金融風暴之后,關于東莞廠房空置的傳聞層出不窮。在這些傳聞中,空置率是倒閉潮的重要佐證。有多家地產研究機構曾發布消息,2008年后東莞大批勞動密集型企業倒閉,村鎮廠房需求跌至谷底,三成廠房空置,東莞成了廠房經濟的“重災區”。

    東莞市政府為了推銷當地空置廠房,直接做起了免費的廠房中介,于6月26日主辦“東莞新商機——2013投資環境推介暨項目合作洽談會”,向社會大力推介東莞可利用土地、廠房和樓宇。

    記者從推介會上獲悉,截至4月19日,東莞市共有可利用土地632幅,可利用土地共76902.3畝。其中工業類用地(包括工業、工業用地、一類工業用地、普通倉庫用地、物流)有276幅,共42436.6畝,占可利用土地的56%;其它類別有356幅,共34465.7畝,占可利用土地的44%。

    與江浙的村鎮企業不一樣的是,東莞的村鎮經濟主要還是以集體物業的租賃收入為主,因此在后金融風暴時期一度面臨“希臘化”的危機。按照最近一次普查數據,東莞各鎮街空置的廠房和樓宇面積達到628.36萬平方米。雖然這個空置率仍不算太高,但這部分沉睡的資產沒有為鎮村集體產生經濟效益,而且存在管理成本,成為集體資產里的隱性損失。

    “這樣空置下去,就是負資產。必須得盤活存量資產!睂|莞的做法,中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為值得肯定,“東莞市能夠下定決心,整合廠房資源,這個做法和思路很清晰!

    然而,在前述推介會上,對于政府拋出的橄欖枝,接手的企業并不多。多數有實力的大型優質企業傾向于整體面積較大,配套設施完善的工業園區,因此一些老廠房因為面積太小、規格陳舊難以被市場接受。

    在推介會現場,望牛墩中韓橋工業區一口氣推出4棟可利用廠房,建筑面積達4200平方米,都是村組的集體資產。但也有咨詢者反饋,4000多平方米的面積不大不小,企業需求一般要在七八千平方米或以上,同時推出還有李屋工業區建筑面積300平方米的廠房,都是十幾年的老廠房,如果打通改造再推出,或許比較符合企業需求。然而,許多鎮街都有類似參差不齊的舊廠房有待整合。

    最近,東莞市又印發《東莞市鎮村產業升級補貼獎勵專項資金管理辦法(試行)》,從7月1日開始執行,投1億元補貼幫助鎮村集體物業整合、改造,砸巨資為村集體經濟改革掃清道路。據悉,至2013年10月底,東莞各鎮街將全面建立農村集體資產交易管理平臺。屆時,大量的空置廠房有望直接投入市場競價交易。

    按照新辦法,如果項目同時滿足“三舊”改造條件,在“三舊”改造補貼之外,可同時享有本辦法的獎勵和優惠。鎮(街道)或村(社區)自行投建、自有產權、納入省市“三舊”改造范圍、建筑面積10000平方米及以上的“工改工”項目,按照容積率不同每平方米可獲60、80、100元不等的補貼,每宗最高不超過400萬元。

    村(社區)將舊村、舊工業區改造為高科技產業園、創意產業園、科技企業孵化器(加速器)等創新型經濟項目,每宗補貼不超過300萬元;自行新建或改造建筑面積在5000平方米及以上的自有產權商務樓宇,補助不超過500萬元。

    集體物業連片拆除改造牽扯到多方利益,對此也有細致的補貼規定:發展產業項目,已取得項目開發權,改造方案已經市“三舊”辦批準并辦理了施工許可,在舊廠房拆除或舊地塊平整后,市財政分別按相關合同、協議或國土證載明的用地面積,每宗最多補貼不超過500萬元。

    新辦法也引出不少爭議,“同一個村還有不同的組,即使改造了,到時候不同利益集體的利益分成還需要協調好!绷纸J為,讓人更擔心的是,如果在連片改造中出現“釘子戶”,甚至會導致連共同利益都無法達成,遑論分成。

    另外,雖然東莞早期的廠房規劃很嚴謹,一般都有合格的身份,但近十多年來,企業的快速發展,使得村村鎮鎮廠房拔地而起,有一部分并不符合手續。新辦法步步設定都以產權合法為前提,例如連片改造的對象,必須是以收購、回購、流轉出讓、劃撥補辦出讓、完善征收手續后協議出讓方式取得土地的,還需提供有效土地交易合同的復印件。這可能使得部分“私生”廠房沒法進行改造,或者阻礙連片改造。

    東莞內資經濟促進中心相關負責人透露,全市空置廠房的調研工作還在繼續推進,除了集體廠房以外,還要摸底更多私人廠房,制作成一個數據庫。至2013年底,東莞各鎮街將全面建成農村集體資產交易管理平臺。
    深圳:空房與租金齊漲

    2011年,在某知名外資手機企業做技術研發的李明辭職下海,在深圳公明的一個工業園區的五樓租了僅40平米的廠房,與朋友合伙辦了個專門做手機屏幕的小工廠,開始了自己的創業生涯。

    選擇廠房要衡量幾個方面,首先是交通一定要便利,方便出貨。二是跟客戶距離不能太遠,方便溝通,也節省運貨成本。三是招工要容易,治安好配套好的地方工人較容易留下來。另外,還要比較各地對最低薪資水平的規定,以及當地消費水平對薪資的影響!爱吘箤ξ覀冃∑髽I來講,房租成本和招工成本對利潤影響比較明顯!崩蠲餍χ{侃自己,“所以我們就選擇了公明這個深圳最窮的地方!

    據李明介紹,同在深圳,不同區域的同行業薪資水平差別很大,在關內,普通工人每小時工資可達17元;而在公明,每小時12元就可以了。廠房租金價格差異同樣明顯,在公明,獨院廠房13-15元/㎡,工業園標準廠房11-14元/㎡,一樓廠房15-20元/㎡,樓上分租廠房9-13元/㎡,鋼架廠房14-19元/㎡,物流倉庫13-25元/㎡,訂建廠房14-16元/㎡,空地地皮5-10元/㎡。李明租用的廠房每月租金3500元,帶裝修,僅是裝修一項就可節省10萬多元。如果在關內,或在關外的好地段,這樣的廠房至少要花20元/㎡以上。

    去年,李明的工廠所在的那幢樓四層的租戶因要擴大生產規模,搬離了該工業園區,李明馬上接了下來,把自己的工廠從五樓的分租間搬到了四樓1250多平米的整層廠房。租金12.5元/㎡,合同期三年。而同幢樓的一樓租金要每平米20多塊!耙粯堑氖褂妹娣e比較大,而且樓層高,一般有6-9米,上面的樓層一般也就三四米。租用一樓的往往是那些需要沖壓、注塑等十幾噸的重型設備的工廠!

    據了解,深圳設立光明新區以來,公明街道發展迅速,“我們過來這兩年,這里修了很多路,路兩旁建了好多新廠房,還有許多舊廠房被村委和工業地產公司拆掉重建。因為之前建的老廠房都只有兩三層,空間利用不足,現在新建的至少六七層,還有十幾層高的!崩蠲鹘榻B,公明的工廠往外遷的不多,除非是受規模發展制約,需要大量用地,“更多的是往這里遷,這里開發程度較低,人工成本和房租都很誘人!

    記者還了解到,在深圳寶安、龍崗等地的工業園區,廠房空置率雖有小幅提升,但租金都保持穩定。

    深圳市出租屋綜管辦負責人表示,廠房空置率的問題也不是普遍性的,不同的工業園、科技園、村辦工業區命運各不相同。環境好、配套全、名企入駐多的工業區里面的企業抗風險能力強,租金相對穩定;而一些外貿加工集中的工業區,企業外單受阻,抵不住“寒流”,自然受到很大影響。該負責人分析,深圳一些分散、零亂、破舊、不規范的廠房將會被市場淘汰,而靠近107國道、廣深高速(600548,股吧)、梅觀高速、龍大高速、深惠路等交通便利地段的廠房將保持穩定,并隨著經濟形勢的好轉而具有上升潛力。

    業內人士指出,兩年來,一方面,持續下行的外圍經濟對制造企業壓力持續加大,一些企業搬離深圳或減少開工,空置現象略有提升;而另一方面,城區舊工業區的更新改造也令供應有所減少,一些抗風險能力強的新興產業企業、大型企業依靠深圳產業鏈優勢而繼續租用廠房,因此整體租金價格并未出現太大的浮動。

    據了解,在工業物業市場總體表現平穩的前提下,低附加值的中小型制造型企業在深生存空間越來越小,確有一些外貿企業生意慘淡,騰出廠房,搬離了深圳。在空置廠房的企業中,還有一部分是生產性的外資企業,由于人力成本上升、用工管制嚴格,他們將工廠遷到了越南、馬來西亞等國。

    令人欣慰的是,部分空置的廠房已被一些發展迅猛的新興產業企業承接。近年來,深圳率先出臺戰略性新興產業振興發展規劃及配套政策,重點發展生物、互聯網、新能源、新材料、新一代信息技術和文化創意六大戰略性新興產業。在政府的大力扶持下,新興產業通過源頭創新、開拓市場,活力大增。記者在采訪中了解到,迅速成長的新興產業,一方面“承接”了部分空置的廠房,另一方面,也對產業載體——工業園區的配套服務、基礎設施、配套設施、周邊環境,提出了更高的要求。

    業內人士指出,廠房的出租率只是觀察深圳制造企業生產狀況的一扇窗,但應該綜合考慮,更加關注深圳企業的質量,而不是數量。就工業地產而言,政府部門、社會各界關注和引導的著力點不能僅停留在提高出租率上,而應放在“改籠換鳥”,改造建設更多的花園式工業園區,以適應新興產業企業的要求。

    據悉,在2011年后的10年內,深圳新增建社用地指標僅有42平方公里。深圳市在《關于加快產業轉型升級的指導意見》中提出,要加大新型產業載體建設力度,加快推進新型產業載體規劃建設,以“改籠”實現“換鳥”,根據“生產、生活、生態”的原則,規劃新型產業園區的空間,建設高檔產業用房和配套設施,從空間上為產業轉型升級打好基礎。記者在采訪中了解到,深圳工業大區的老、舊工業區的改造升級正在加速推進。

    廣州:皇帝女不愁嫁

    做服裝生意多年的喬波上個月在廣州市海珠區新租下一個2000多平米的廠房,租金每平米50多元,全部裝修下來,要再花一兩百萬元。

    在服裝行業多年,喬波做過工廠,做過貿易,如今正在籌劃做電商。他對廣州廠房的情況如數家珍!2005年以前,廣州市區的廠房價格也就(每平方米,下同)15元左右。2008年底開始漲,那時候20多塊,2009年、2010年漲得最快,到去年基本都35塊以上了,現在市區四五十,六七十塊居多,像TIT、紅磚廠這些配套齊全非常成熟的要八九十甚至上百元!

    說起對廠房的要求,喬波和李明的看法差不多,首要是交通便利,必須在業務相關區域。第二要看其合法性,廠房產權要清晰。第三就是看價格,性價比要高。第四看配套,物業管理是否完善,安保要好。然后要看基礎建設,結構、裝修等符合要求。

    簡單來說,廠房不外乎幾種類型。一種是路邊空地,一些儲備用地,開發周期沒有那么快,開發方經常建一些簡易的鐵皮屋供物流和商業臨時倉儲使用,這樣的廠房只要參考因素是價格和交通。第二種是三舊改造的廠房。這樣的廠區有成熟的基礎設施配置,結構一般也沒問題,但需要許多資金去裝修,水電、地板、天花板都需要重新裝,同時租用這樣的廠房尤其要注意可使用年限。第三種是配套齊全的工業園區,基本都帶簡單裝修。這樣的工業園區在市區很少見,在郊區,番禺、大石等地比較多。

    市區和郊區廠房租金差別較大。如今廣州市區可選擇的廠房已經很少了,只有少數三舊廠房,價格四五十、五六十,甚至八十上百都有,還有些三舊廠房租金甚至高過CBD寫字樓。

    中原地產工商鋪負責人之前曾參與白云區某舊廠房區域的策劃經營,他表示成熟且具知名度的舊廠房租金的確與CBD甲級寫字樓“有得一拼”,不過在此風潮中也有一些舊廠房的租金很低,即使每平方米月租金不過百元,還是租不滿。但在已打出名堂的舊廠房,其租金已非純粹的辦公室租金,這些舊廠房的經營者引入經營商家,收取的是商鋪的租金,故此這些舊廠房的租金超過CBD寫字樓,一點也不奇怪。

    廣州周邊,像海珠區黃埔古港、石榴崗等城中村,村民在自留地上蓋的簡易廠房,及有些工業園區,價格也在每平米40-50元。另外,番禺、東圃、荔灣,與佛山禪城、南海交界處的廠房,價格相對低很多,每平米15元到30多元不等,一般為20元左右。如果是亞運城、南沙那些更偏遠的地方,十幾塊就可以了。

    從面積上來講,番禺等外圍的工業園區多數在5000平米左右。主要使用者是一些生產型企業,還有倉儲面積比較大等擁有重資產較多的企業,比如,唯品會和京東商城的倉庫都設在廣州開發區。市區的一般是1500平米以下的廠房,市區經營成本高,所以使用者都是附加值較高的廣告公司或品牌服裝公司,還有一些是大型零售企業的中轉倉。比如在海珠區,服裝倉庫和面料倉庫就比較多!芭懦姓咝愿缮娴漠a業集群,單純從商業規則來講,廣州廠房格局就是這樣!

    張女士的服裝生意是從電商做起的,剛開始只在租用了番禺某工業園區里一幢樓的一層,隨著業務的快速發展,如今已把整幢五層樓全部租了下來。她和喬波都認為,對服裝企業來講,廣州是生態鏈最好的地方。

    在廣州,一間幾萬平米的廠房空出來,出租方可以整租出去,也可以分租出去,這里的經濟結構多元而豐富,需求量大且靈活,機會更多。

    所以在廣州,很少有廠房能長期空置。

 

  廠房中介群雄逐鹿


  雖然現在工業地產中介遍地開花,但在采訪中,多位受訪者都表示,自己找廠房都沒有通過中介來找。

  李明透露,業內找廠房一般都找圈里朋友幫忙介紹,或直接上網找,很少找中介,中介推薦的往往不合適,而且還要交不少中介費。

  喬波也表示,多數時間是自己找,找中介的話按照行規傭金是半個月租金。而往往中間還會再被轉一手,導致價格比原本的價格高一些。所以在工業地產中介圈常有干一票吃半年的說法。

  珠三角地區的廠房中介,在經過一段短暫的和平共處、共同發財的時光后,終于發展到了同行操戈、搶奪生存權的階段。這除了有中介數量急劇擴張、市場空間變化的因素外,還有廠房中介自身的原因。

  業內人士稱,珠三角的廠房中介公司,成立時間最長不超過10年,5年左右的就已經算是活得比較長久的了,絕大多數都是在2004年以后成立的,F在一些龍頭中介已在做并且未來會越來重要的模式有三種。

  一是投資顧問服務,這里包括工業物業投資服務和辦廠投資服務。以后廠房競爭越來越激烈,廠房開發商投資建廠從設計、包裝、推廣、招租都需要切合市場需求,而作為一直在最前沿和投資商打交道的廠房中介,手里有第一手的信息資料。同時由于中國制造業的繁榮,產業轉移和國家對土地、招商等方面的政策調控制,投資商對投資辦廠需求的輔助性決策需求就會很強烈,廠房中介正好利用他們對本地區各種環境非常熟悉這個優勢來為投資商提供投資咨詢。

  二是代理政府招商。我國制造業升級而引發的全國性產業轉移,為內陸一些地方的經濟發展帶來了希望,F在內陸很多地方政府更是把招商引資工作當作頭等大事來抓,由于他們的信息和人際關系渠道有限,所以很多地方政府都推崇代理招商,而且給予代理招商機構的回報也非常優厚。

  三是自己投資工業物業。廠房中介可依托自身招商和本地關系的優勢,獨立開發工業廠房項目。這將會使收入更加穩定和豐厚。當然這對資金方面的要求很高。但廠房中介可以采取與土地所有者合作開發或銀行貸款的方式進行。工業地產火爆的現實行情會使很多人很多資金愿意合作的。

  另外,廠房價格處于低俗時,催生了一批廠房炒家。2009年前后,曾有浙江老板抄底深圳廠房。也有深圳老板在東莞低買高賣,以1400萬元投入算,三年凈賺兩倍,賺了近3000萬元。業內人士提醒,買舊廠房一般面積大、首付高,要求買家有較強的資金實力;因舊廠房改造周期長,變數多,投資之前應充分考慮風險因素。

  與此同時,市場也逼使地產行業變革,催生了工業地產獨立經紀人群體。據悉,與傳統的中介業務員相比,獨立經紀人可以拿到50%—80%的傭金,徹底打破了過往中介拿大頭、個人拿小頭的利益分配格局,使得獨立房產經紀人更具有主動性,更注重自身的誠信,促使經紀人努力打造個人品牌,從某種程度上優化了工業地產中介的行業環境。
      本文來源: 和訊網,由廣州易發廠房網(http://www.dimayorcolombia.com )小編整理發布,轉載請注明。2013年7月13日

 
 
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