廣州廠房網
供求類型:
面積:
關鍵詞:
深圳新的工商業用地改造
 

      在大量工業用地使用權即將到期之時,深圳借機開始土改。通過這次改革,深圳希望能為未來發展獲得更多的工商業土地。

      在掌握了“工業用地改造”和“土地整備”這兩大產業用地資源之后,對于人口密集的城中村,深圳得以放緩腳步,嘗試引入更多元化的力量,修正深陷于開發商和村民“拆遷博弈”的改造模式。

土地新算盤
      2014年8月,原本繁華熱鬧的華強北電子市場被一道剛剛建起的圍墻截斷了道路,仿佛悄然退出了車水馬龍的深南大道。

      許多過路的市民都以為華強北在“修地鐵站”,只有少數深悉深圳城市更新規劃奧妙的知情者,才知道這里是深圳城市更新的另一個“戰場”。

      “許多人都以為城市更新就是城中村改造!鄙钲谑幸巹潎涟l展研究中心規劃設計所所長顧新告訴記者,其實政府通過城市更新獲得工商業用地的“主戰場”之一,正是像華強北這樣已經高度繁華、卻依然掛著“工業用地”頭銜的區域。

      在被視為深圳城市更新綱領的“1+6”文件中,大量的配套文件均與產業用地和用房轉型有關,其中像“創新產業用房”、“工業樓宇轉讓”等相關規定,更像是為這些“前工業用地”轉型而度身訂造的管理細則。

      在城市規劃中被無奈地“擱置”了近二十年之后,政府為什么突然信心滿滿地對這些“老大難”土地展開了攻勢?奧妙其實很簡單,那就是大量工業用地的30年使用權即將到期。

      使用權到期后的土地,企業業主要么交還政府重新投入市場流通,要么就必須按照嚴格的功能規劃,向政府主動申請城市更新改造。

      如果不能通過更新規劃的要求,政府就可以按照“房地分離”的模式,將符合規劃的房產保留,其他違章建筑則在收回土地后拆除重建——這意味著原本使用效率低下的大量“違章建筑”,將被功能合理、配套完善的城市商業社區所取代。

      當位于城市中心區的原工業用地被調整為合理的商業規劃后,深圳新增的工業用地則來自位于城市東西兩翼、由于地處城市邊緣而長期未得到充分開發的城中村,如坪山新區和光明新區等。在這些新區中通過舊村更新改造和土地整備,為未來的工業發展提供足夠用地。

      在這些尚未充分開發的城郊新區中,由于建筑密度小,房屋價格低,因此政府更容易以“整村統籌”的方式展開規劃,形成大片的工業園區和相關社區配套。

     在坪山辦事處的城市更新辦公室內,更新辦主任許叢強向記者講述了南布社區的“整村統籌”模式,并掰著手指向記者一一歷數到明年年底,將要動工的十多項大型商業和住宅項目。

      “我們現在擔心的不是拆遷,而是拆出這么大片土地建了房子,政府什么時候才能引入大型工業和更多居民?”許叢強憂心忡忡地表示,一定要“向政府呼吁”早日完善新區配套和交通,為新區引入更多“人氣”。

      在掌握了“工業用地改造”和“土地整備”這兩大產業用地資源之后,對于人口密集的城中村改造,政府終于得以放緩腳步,引入更多元化的更新模式——從村民自建到合作開發、從分區規劃到綜合整治、從引入各方社會資源到嘗試多種社區形態。原本深陷于開發商和村民“拆遷博弈”的城中村改造,開始呈現出更加豐富的發展模式與可能性。

      當城中村集體和村民們獲得了更大的更新改造自主權之后,原本屢禁不止的“小產權房”也失去了生長的土壤,“原來建房是為了拆遷時要政府補償,現在都是村里自己拆遷改造,你再蓋房,相當于占村里其他人的便宜,誰還讓你蓋呀?”一位城中村村民向記者這樣解釋道。

      一位在深圳多年從事“小產權房”銷售代理的人士提供了佐證,他注意到從2013年開始,新房銷售規模逐步下降,“今后小產權房很難再建起來了,估計兩三年后深圳的小產權房將只剩下二手房交易的存量市場!

改造城中村,“沒那么著急了”
      2014年8月8日下午,在福田區上步村股份公司的會議室里,大約60名上步村村民正在聽一位建筑設計師講解“藝術園區”的改造方案。

      這是由福田區政府出資聘請社會專業機構,為上步村村民所舉辦的一場題為“社區有機更新”的公眾咨詢活動。

      承辦方深圳市公眾力商務咨詢公司董事長范軍告訴記者,自7月中旬以來,他們已經為上步村村民舉辦了近10場這樣的咨詢,請各方專家為村民們解答從上步村發展規劃到拆遷補償計算方式等各個方面的問題,并邀請村民們一起構思“如何讓上步未來更美好”。

      “上步村還沒有正式申請城市更新規劃,但是區政府希望讓村民們自己來參與社區設計規劃,因此愿意出資為他們舉辦各種培訓和講座!狈盾娬f,他感覺在近期的城市更新規劃項目中,政府的態度越來越柔和,而且“沒那么著急了”。

      范軍的這一判斷,得到了深圳市規劃國土發展研究中心規劃設計所所長顧新的認同,她所任職的機構正是深圳城市規劃的核心部門,顧新表示,城中村村民如果有強烈的改造愿意,可以申報城市更新單元計劃,“但是必須符合相關土地政策,滿足相應的規劃要求”。

      之所以要提出嚴格的規劃要求,是因為城市中心區的建筑密度已經太高,給基礎設施帶來很大壓力。比如原特區內污水處理廠處理能力已經飽和,如果新增成片的更新改造會讓市政配套難以承受。

      過去30年中,深圳真實的城市空間發展與變化,正是由多元力量所形成的“合力”共同推進和塑造而成。

老舊改,新更新
      時至今日,深圳這座改革開放后增長最快的城市,可用的未建設用地已近于耗盡。

      顧新介紹說,在全國各地都開始轟轟烈烈搞土地財政的21世紀初,深圳曾“給自己上了把枷鎖”——2005年深圳出臺《深圳市基本生態控制線管理規定》,將全市近一半的土地劃入了“不得使用”的生態控制線保護之下。但也正是這把“枷鎖”,為今天的深圳保住了近一半的土地。

      敢給自己套上這把“枷鎖”,源于以高新制造業和大型商業企業為代表的產業經濟,為深圳市財政帶來了遠高于土地出讓的收益。2005年,深圳市地方財政收入為400億元,只賣了30億元。此后深圳的政府土地收入也幾乎未超過財政預算收入的10%。

      盡管深圳對“土地財政”的依賴度并不高,但是隨著城市經濟發展和產業升級轉型,依然需要大量的新增工商業用地,為不斷成長的企業提供發展空間。

      戴上土地開發“枷鎖”的同時,政府的目光轉向了存量土地的開發利用:以2004年出臺的《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》為標志,深圳市開始了以對舊廠房(工業區)和城中村改造為目標的“舊改”階段。

      深圳市政府早期試圖依靠舊改推動的,正是這些存量土地的“二次開發利用”。

      成立不久的龍崗區城市更新開發企業協會會長耿延良,是深圳“舊改”模式的早期見證者:在2006年啟動的城中村改造“第一拆”——漁農村改造過程中,耿延良以金地集團法務經理的身份,參與了整個過程。

      “那時政府參與的力度和決心真是大!苯裉焐頌樽吭郊瘓F副總裁的耿延良回顧那段改造經歷時,印象最深刻的就是當時政府的支持力度,以及政府、開發商和村民之間的合作協商氣氛。

      最終,漁農村改造以較低的拆賠比和容積率,建起了一個環境優美的城市新村!澳憬裉烊タ,還是會覺得很適合居住!

      宜居首先靠建筑密度的合理性,也就是容積率!皩﹂_發商來說,拆賠比就是容積率!惫⒀恿枷蛴浾弑硎,不管是更新還是舊改,原業主(村民)要求的賠付比越高,開發商就只能把樓蓋得越高才能獲利。

      在經歷了“舊改第一拆”近十年之后,依然在從事城市更新改造的耿延良最深刻的感受是:市場主體(開發商與村民)之間的信任越來越少,拆遷賠付的成本越來越大,而其最終結果就是城中村改造中的樓房建得越來越高。

      相當一段時間內,“舊改”成為令房地產開發商們繞道而行的“硬骨頭”。整體結果就是城市中的許多已經建成的商業片區和樓宇,所占據的依然是“工業用地”。

      由于工業用地的出租價格受到管制,精明的企業業主們便以極低價格將房產租給有著關聯關系的“二房東”,“二房東”們再以商業房地產的市場價格轉租給使用方——這樣自己既不用承擔違章改建的法律責任,又能通過“二房東”獲得差價收益。由此形成了深圳工商業用地體系中龐大的“灰色二級市場”與“違章建筑”。

      深圳一家中介機構曾經對中心區的工業用地轉租現象做過調查,發現差價驚人。比如,位于華強北工業區的某央企物業,在租給“二房東”時租金僅為每平方米50元,而“二房東”轉手即以每平方米500元的價格轉租出去,其間差價高達10倍之巨,從中也形成了大量的“灰色利益”空間。

      難以撬動的工業用地和迅速增加的“小產權房”,使得早期強勢啟動的舊改陷入了進退兩難的處境。直到2009年廣東省推出“三舊”改造政策后,深圳再度以“城市更新”的模式,開始推動工業用地和城中村的存量土地改造
      本文來源:南方周末,由廣州易發廠房網(http://www.dimayorcolombia.com)小編整理發布,轉載請注明。2014年8月21日【廣州廠房網,廠房出租

 
 
廣州易發廠房網 總部電話:020-29078764 傳真:020-37345300   公司地址:廣州市天河區棠東官育路2號泓億商務中心A513
版權所有 Copyright@ 2005 廣州錦杰網絡科技有限公司  粵ICP備13032209號  網站建設:品拓互聯

 
万人炸金花